Abmahnungserfordernis bei Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung bei airbnb
Nicht nur in den Ballungsräumen ist die Untervermietung von Wohnraum an Urlauber ein stetiges Thema. Immer mehr Mieter vermieten ihre Räumlichkeiten über airbnb an Gäste für Urlaubsaufenthalte unter. Das Landgericht Amberg hatte nun darüber zu entscheiden, inwieweit ein Vermieter, der wegen dieser unerlaubten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich kündigt, vorher abmahnen muss.
→ mehrKein Abzug „Neu für Alt“ bei verzögerter Mängelbeseitigung
Ein Architekt wurde von einem Bauherrn mit der Erbringung sämtlicher Architektenleistungen im Zusammenhang mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses beauftragt. In der Folge wurde das Objekt aufgeteilt und ging in das Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft über. Der Bauherr trat seine Gewährleistungsansprüche an die Wohnungseigentümer ab. 2 Jahre nach Abnahme der letzten Bauleistung zeigten sich an dem Gebäude diverse Mängel, unter anderem an den Balkonen und Terrassen. Teilweise wurden die Mängel nachgebessert, teilweise nicht. Erst 11 Jahre nach Abnahme der Bauleistung wurden fehlerhafte Anschlüsse an den Balkonen und Terrassen festgestellt. Die WEG ließ die Mängel beseitigen und nahm erfolgreich den Architekten auf Ersatz der gesamten Mangelbeseitigungskosten in Anspruch.
→ mehrImmobilienkauf und Haftung aus vorvertraglicher Pflichtverletzung
Die Beklagten waren Eigentümer einer Eigentumswohnung, die an die Kläger verkauft wurde. In dem notariellen Kaufvertrag ist – wie für gebrauchte Immobilien üblich – ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dieser Gewährleistungsausschluss ist auch wirksam. Die Verkäufer hatten bei Verkauf der Immobilie allerdings Kenntnis davon, dass in unmittelbarer Nachbarschaft die Bebauung eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus geplant ist. Ca. ein halbes Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages wird das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück abgerissen und besagtes mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Verkäufer eine Offenbarungspflicht hinsichtlich dieser Bebauung gehabt hätten und machen Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichten geltend. Sie beziffern diesen Anspruch mit 10 % des Kaufpreises. Sie argumentieren, die Verkäufer hätten auch ungefragt darüber informieren müssen, dass eine Bebauung geplant sei. Die Verkäufer berufen sich auf den wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss.
→ mehrHigh Heels sind Freude am Schmerz
Oder anders gesagt: wer schön sein will, ist selber schuld. Der bei Eintritt der Dämmerung ein altes Mietshaus verlässt, muss damit rechnen, dass er mit seinem Absatz im Gitterrost stecken bleibt. Im hier entschiedenen Fall (OLG Schleswig, Urteil vom 6. April 2017,11 U 65/15) muss das Gericht über eine Schadensersatzklage einer Mieterin entscheiden. Sie wandte sich an den Eigentümer des Hauses, der nach ihrer Auffassung seine Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen war und dementsprechend nicht auf eine Verletzungsgefahr hingewiesen hatte, die dadurch entstehen kann, dass man mit – heute – üblichem Schuhwerk das Haus betritt oder verlässt. Der Gitterrost, der sich im Eingangsbereich des Hauses befand, hatte Öffnungen von 4 x 7,3 Zentimeter, was vorliegend dazu geführt hatte, dass sie mit ihren Absätzen (2,5 x 1,5 cm) in dem Gitterrost stecken blieb und dabei so unglücklich stürzte, dass sie viele Monate arbeitsunfähig war. Der von ihr auf rund Euro 75.000,00 bezifferte Schaden sollte vom Eigentümer erstattet werden.
→ mehrSind Silberfischchen in gebrauchter Wohnung ein Sachmangel?
2013 verkaufte der Beklagte eine gebrauchte Eigentumswohnung, die von der Klägerin selbst bezogen wurde. Wenige Wochen nach der Übergabe nach Übergabe stellte die Klägerin einen Befall der Wohnung mit Silberfischen fest. Diese breiteten sich in der gesamten Wohnung aus und konnten trotz intensiver Bekämpfung – auch durch einen Kammerjäger – nicht verjagt werden. Die Klägerin erklärt deswegen den Rücktritt vom Vertrag.
→ mehrÄnderung des Preises bei Pauschalpreisabrede wegen Massenmehrung?
Eine individualvertragliche Vereinbarung darüber, die Statikunterlagen seien durch den Auftragnehmer geprüft und danach vorhersehbare Mehrkosten nicht vom Auftraggeber zu tragen, hindert eine Nachberechnung von Mehrkosten wegen Massenmehrung. Dies führt auch nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage, wenn durch erheblich gestiegene Planungsmehrkosten und massive Massenwährungen die Kosten explodieren. Was war passiert?
→ mehrNachweis der Erbfolge beim Grundbuchamt nach Ausschlagung
Das Grundbuchrecht, geregelt in der Grundbuchordnung, ist ein streng formales Recht. Das Grundbuchamt ist nicht berechtigt, materiell-rechtlich die Rechtslage zu prüfen, muss vielmehr stets darauf achten, dass die in bestimmter Form abzugebenden und nachzuweisenden Erklärungen bzw. Sachverhalte im Einklang mit seiner formalen Prüfungspflicht abgearbeitet werden. Dies führt in der Praxis gerade im Hinblick auf Grundbuchumschreibungen bzw. – berichtigungen immer wieder zu Problemen.
→ mehrEinfaches Bestreiten der Mietfläche - nicht ausreichend zur Verteidigung gegen eine Mieterhöhung
Der Wunsch des Vermieters auf Erhöhung der Miete ist in der Praxis immer wieder ein Streitfall. Die Mieter lassen sich verschiedene Einwendungen einfallen, womit sie das Erhöhungsverlangen des Vermieters torpedieren können. In einem Fall, den der BGH am 31.5.2017 zu entscheiden hatte, versuchte der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dadurch entgegenzutreten, dass er pauschal die Unrichtigkeit der Mietfläche einwandte. Der BGH lehnte dies ab (Az. VIII ZR 181/16).
→ mehrKaution sichert auch die Erstattung von Prozesskosten des Vermieters!
Die Mietkaution soll Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis absichern. Aber sichert die Kaution auch Prozesskosten aus einem mit dem Mieter geführten Rechtsstreit ab? Darf der Vermieter daher solche Kosten mit der Kaution verrechnen? Dafür mit dem Argument eines anhängigen Rechtsstreits auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausüben?
→ mehrZuschlag für Schönheitsreparaturen ist wirksam
Der BGH hat in den vergangenen Jahren ordentlich Bewegung in die Rechtsprechung rund um die sogenannten Schönheitsreparaturen gebracht. Unter Schönheitsreparaturen versteht man das Streichen der Decken und Wände, evtl. auch der Fenster und Heizkörper. In Musterverträgen ist es weit verbreitet, die Verpflichtung zur Durchführung dieser sogenannten Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen. Der Gesetzgeber sieht hierzu eigentlich den Vermieter in der Pflicht. In der Vergangenheit ist es daher vielfach dazu gekommen, dass aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter auf den Renovierungskosten „sitzen geblieben“ ist. Kreative Versuche, unwirksame Klauseln doch wirksam zu vereinbaren, hat der BGH dann aber erneut torpediert: zumindest dann, wenn die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben wurde, sah es der BGH als unangemessene Benachteiligung an, wenn dem Mieter trotzdem die Schönheitsreparaturen auferlegt wurden. Natürlich ist es für den Vermieter ärgerlich, wenn er die Kosten für eine solche Maßnahme nicht in die Mieter einkalkuliert hat. Nachdem es der BGH zunehmend erschwert hat, eine wirksame Klausel zu vereinbaren, sind Vermieter daher teilweise dazu übergegangen, neben der Kaltmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung eine 3. Kostenart einzuführen: einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen.
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