Wie lange darf der Vermieter eigentlich mit dem Ausspruch der Kündigung wegen Zahlungsverzug warten?
Wenn der Mieter mit der Miete in Verzug gerät, hat der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund. § 43 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB normiert, dass ein Rückstand von 2 Monatsmieten ausreicht, um das Vertragsverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. An anderer Stelle ist im Gesetz geregelt, dass bei Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund die Kündigung nicht ewig möglich sein soll. In § 314 Abs. 3 BGB ist nämlich geregelt, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er von dem Grundkenntnis erhalten hat. Der BGH entschied nun allerdings, dass diese Vorschrift auf die Kündigungsvorschriften nicht anwendbar ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15 -). Was war passiert?
→ mehrFührt ein Schein-Werkvertrag zur Fiktion eines Arbeitsvertrags zwischen Entleiher und Arbeitnehmer?
Werkverträge geraten zunehmend ins Visier, weil damit teilweise Arbeitnehmerschutzrechte umgangen werden. Im Bereich der Arbeitnehmerüberlassung hat der Gesetzgeber das Erfordernis der Erlaubnis zur Arbeitnehmerüberlassung in § 10 Abs. 1 Satz 1 AÜG geregelt. Nach dieser Vorschrift I.V.m. § 9 Nr. 1 AÜG entsteht kraft Gesetzes ein Arbeitsverhältnis zwischen dem Entleiher und dem Leiharbeitnehmer, wenn der Verleiher über keine Erlaubnis zur Arbeitnehmerüberlassung verfügt. Liegt eine solche Erlaubnis vor, greift die Fiktion eines Arbeitsverhältnisses aber selbst dann nicht ein, wenn der Einsatz des Leiharbeitnehmers nicht als Arbeitnehmerüberlassung, sondern als Werkvertrag bezeichnet worden ist.
→ mehrVerwalter darf ein Gasleck auch im Sommer ohne Eigentümerbeschluss und Vergleichsangebote beauftragen
Die Reparatur eines Gaslecks in einem Wohnhaus stellt eilbedürftige Maßnahme im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG dar, wie das LG Frankfurt am Main urteilte (WuM 2016, 384/b). Was war passiert? Im Mai 2013 wurde in einer Wohnungseigentumsanlage ein Gasleck entdeckt. Die herbeigerufene Fachfirma erklärte, dass dieses Leck innerhalb von 4 Wochen abgedichtet werden müsse, da ansonsten die Komplettsperrung der gesamten Heizungsanlage drohe. Aufgrund der Eilbedürftigkeit erteilte der amtierende Verwalter der Firma den Reparaturauftrag, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen oder Vergleichsangebote eingeholt zu haben. Die Reparatur wurde durchgeführt, allerdings gegen den Widerstand eines Eigentümers. Dieser hatte sich geweigert, den Zutritt zu seiner Wohnung zur Durchführung der Reparatur zu gewähren. Er war der Meinung, der Ausfall der Warmwasserversorgung im Sommer sei unschädlich. Man könne den Gashahn im Keller bis zur einer Eigentümerversammlung abdrehen und die Eigentümer dann über die durchzuführenden Reparaturmaßnahmen abstimmen lassen. Hierzu sei es auch erforderlich, entsprechend Vergleichsangebote einzuholen.
→ mehrUneinsichtigkeit führt manchmal zum Verlust der Wohnung
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung, in der es zum Auftreten von Schimmel gekommen ist. Im Rahmen der darüber geführten gerichtlichen Auseinandersetzung kommt es zu einem gerichtlichen Gutachten, das die Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Mietswohnung ganz überwiegend in einer massiven Störung des Raumklimas sieht und damit ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten zur Ursache erklärt. Auf dieses Gutachten gestützt wird der Beklagte zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund Euro 2800,00 verurteilt. Das Urteil wird vom Vermieter vollstreckt, allerdings nicht erfolgreich. Nach Aufforderung gibt der Beklagte beim zuständigen Gerichtsvollzieher die Vermögensauskunft ab, weshalb die Vollstreckung ins Leere läuft.
→ mehrInhaltskontrolle im Gewerberaummietvertrag
Bei Gewerberaummietverträge besteht im Verhältnis zu Wohnraummietverträgen die Möglichkeit, das Minderungsrecht des Mieters einzuschränken. Allerdings unterliegen solche Klauseln immer dann, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen), einer Inhaltskontrolle, die an § 307 BGB gemessen wird.
→ mehrPrivatpool auf Terrasse nur mit Zustimmung der WEG
„In meinem Garten mache ich, was ich will“ dachte sich ein Ehepaar und errichtete im Bereich ihrer Terrasse einen 4,5 × 5,5 m große und 2 m tiefe Baugrube, um darin einen Swimmingpool zu bauen. Der Garten, der zu der Eigentumswohnung dazugehört, steht im Eigentum der Gemeinschaft; die Beklagten haben hieran ein Sondernutzungsrecht, können also die übrigen Eigentümer von der Mitbenutzung ausschließen. Vor dem Ausheben der Baugrube wurden die weiteren Bewohner des Hauses nicht gefragt, ob sie hierzu ihre Zustimmung erteilen. Man war der Ansicht, dass man im Rahmen des Sondernutzungsrechtes die Gestaltung des Gartens selbst bestimmen könne.
→ mehrKann eine Eigentümergemeinschaft per Beschluss die Unterbringung von Asylbewerbern verbieten?
Eine viel diskutierte Frage ist, ob eine Eigentümergemeinschaft eine bestimmte Nutzung der Wohnanlage per Beschluss vorgeben kann. Ausgeurteilt wurden bereits das Nichtraucherhaus, das Verbot der Tierhaltung und das kinderlose Haus. In dem zugrunde liegenden Fall wehrten sich die Eigentümer dagegen, dass ein Miteigentümer eine knapp 100 m² große Wohnung an Asylbewerber vermietet hatte. Es kam zu mehreren Polizeieinsätzen; die Eigentümer fühlten sich durch Lärm und Gerüche belästigt und waren der Meinung, durch die Einweisung von 8 Asylbewerbern in die Wohnung liege eine Überbelegung vor, die zu einer erhöhten Abnutzung des Gemeinschaftseigentums führe. Zudem sei zu erwarten, dass angesichts der Tatsache, dass es sich um Asylbewerber handele, mit einem häufigen Wechsel der Personen und dadurch bedingt ebenfalls zu einer erhöhten Abnutzung des Gemeinschaftseigentums kommen würde. Die Beeinträchtigung nach § 14 WEG sei daher so erheblich, dass sie nicht hinnehmbar sei.
→ mehrKränze an der Wohnungstür
Die Klägerin vermietet der Beklagten eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. An der Wohnung der Eingangstür bringt die Beklagte an der zum Treppenhaus gelegenen Seite Ende April 2014 ein Dekorationsobjekt an. Dabei handelt es sich um einen Kranz mit einem Durchmesser von ca. 15 cm, in dem mittig eine Blume platziert ist und über dem der Schriftzug „Willkommen“ prangt. Die Klägerin möchte, dass der Kranz beseitigt wird und will darüber hinaus festgestellt haben, dass die Beklagte zur Anbringung solcher Dekorationsgegenstände an der Wohnungstür nicht berechtigt ist.
→ mehrDie Sau ist los!
Ein Mieter bewohnt eine Wohnung in einer Wohnanlage, die sich in der Nähe eines Waldgebietes am Stadtrand von Berlin befindet. Die Wohnanlage ist von einem Maschendrahtzaun umgeben, der an einigen Stellen jedoch Beschädigungen aufweist. Deshalb kam es in der Vergangenheit immer wieder mal vor, dass sich Wildschweine den Zugang zu der Wohnanlage samt Gemeinschaftseinrichtungen verschafften. Dem Mieter gefiel das gar nicht, er verlangte vom Vermieter, dass der Zaun repariert wird. Ferner forderte er geeignete Maßnahmen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern. Um seiner Forderung Nachdruck zu verleihen, minderte der Mieter die Miete. Der Vermieter wies die Forderungen zurück und argumentierte, das Auftreten von Wildschweinen stelle für den Mieter keine konkrete Gefahr dar. Allein die abstrakte Gefahr sei aber kein Mietmangel, sodass er nicht tätig werden müsse.
→ mehrHeilung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges
Die eigenen vier Wände schützt das Gesetz in besonderem Maße. Der Vermieter hat immer dann, wenn der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Mietern im Zahlungsverzug ist, ein gesetzliches Kündigungsrecht. Die Kündigung ist in diesem Fall sogar außerordentlich und fristlos möglich, was eine besondere Härte darstellen kann. Deshalb sieht das Gesetz vor, dass bei einem zeitnahen Ausgleich der fälligen Miete – innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – die Kündigung nachträglich unwirksam wird.
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