Erste Hinweise des BGH zur Handhabung von Gewerberaummietverhältnissen in Corona

Die Frage, ob Gewerberaummieter berechtigt sind, Mieten wegen Betriebsschließungen oder Betriebseinschränkungen in Zeiten von Corona zu kürzen, wird aktuell von den Instanzgerichten sowohl im Ergebnis als auch in der Argumentation äußerst unterschiedlich beantwortet. Eine klare Linie, die der Anwalt seinem Mandanten vorgeben kann, gibt es nicht. So sind viele Verfahren von Vermietern gegen Ihre Mieter wegen verringert gezahlter Miete anhängig, ebenso andersherum: Mieter pochen auf Mietreduzierung. Mehrere Revisionen sind beim Bundesgerichtshof anhängig, der nun einen 1. Hinweis gegeben hat. Das maßgebliche Urteil soll am 12.01.2022 verkündet werden.

Muss ein Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums gestatten?

Mit dieser Frage hat sich das Amtsgericht Hamburg-Sankt Georg (Beschluss vom 09.07.2021 - 980b C 36/20 WEG) beschäftigt und ist in einem Beschluss – das Verfahren hatte sich in der Zwischenzeit erledigt – zu dem Ergebnis gekommen, dass diese Frage in bestimmten Fällen eindeutig mit Ja zu beantworten ist.

Es kommt immer mal wieder vor, dass die Hausverwaltung oder ein Handwerker in die Wohnung eines Sondereigentümers muss, um Schäden zu begutachten, Arbeiten durchzuführen oder – wie im vorliegenden Fall – weil die Heizkostenverteiler überprüft werden müssen. Dabei ist es egal, ob die Heizkostenverteiler oder die Heizkörper im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen. Das Ablesen derselben ist erforderlich, um die Kosten in der Gemeinschaft nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel vornehmen zu können. Hier war es dazu gekommen, dass Unregelmäßigkeiten festgestellt wurden, die eine Überprüfung der Verbrauchserfassungsgeräte notwendig machten, von den Beklagten aber nicht freiwillig zugelassen wurden. Die Gemeinschaft entschloss sich daher per Beschluss, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung dieser Überprüfung zu beauftragen, die im vorliegenden Fall durch eine Klage auf Duldung eingefordert wurde.

Folgen aus einem Widerruf eines Wohnraummietvertrags

Nicht jedem Vermieter ist bewusst, dass im Rahmen der Wohnraumvermietung dem Mieter möglicherweise ein Widerrufsrecht vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungsystems geschlossen wird. Insbesondere immer dann, wenn Vermieter, der Unternehmer für die Anwendung dieser Regelungen sein muss, und Mieter, der Verbraucher sein muss, nur per Telefon, E-Mail oder ähnlichen Kommunikationsmedien korrespondiert haben und der Mieter die Wohnung nicht besichtigt hat, ist also für den Vermieter Vorsicht geboten.

Keine Angabe des Berufungsgrundes im Erbschein

Am 08.09.2021 entschied der BGH, dass seitens der Erben kein Anspruch darauf bestünde, dass im Erbschein der Berufungsgrund, also eine Erbenstellung aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder aufgrund einer bestimmten letztwilligen Verfügung, anzugeben sei. Dies nämlich hatte ein Erbe begehrt, der über den Erbschein offensichtlich erreichen wollte, dass bei konkreter Benennung der letztwilligen Verfügung, auf Basis derer das Nachlassgericht die Erbfolge annahm, die Regelungen für die Abwicklung faktisch mit festgestellt werden.

Kündigung des Gewerbemieters wegen nachhaltiger Verteidigung falscher Betriebskostenabrechnung möglich

Am 06.10.2021 zum Az. XII ZR 11/20 entschied der Bundesgerichtshof, dass grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Mieter möglich sein kann, wenn der Vermieter berechtigten Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen nicht nachgehe und nicht nachgebe, vielmehr Abrechnungsfehler mit falschem und irreführendem Sachvortrag im Prozess vertuschen möchte.

Umbettung von Angehörigen

Das Verwaltungsgericht in Berlin hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit ein Anspruch auf Umbettung einer Urne eines bestatteten Angehörigen besteht, wenn der nächste Hinterbliebene, der sich um das Grab kümmert, betagt ist und gesundheitlich eingeschränkt umzieht, sodass ihm der Weg zum Friedhof schwer fällt. Die Friedhofsverwaltung in Berlin lehnte dies unter Hinweis auf den Willen des Verstorbenen und die Einhaltung der Totenruhe ab. Das Verwaltungsgericht Berlin gab der Friedhofsverwaltung recht.

Und wieder die Schriftform…

Wer sich mit Mietrecht beschäftigt oder als Gewerbetreibender einen Mietvertrag abschließt, wird häufig mit Fragestellungen rund um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB konfrontiert. Für Verträge mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr schreibt das Gesetz vor, dass im Hinblick auf alle vertragswesentlichen Vereinbarungen die Schriftform eingehalten werden muss, andernfalls das Mietverhältnis mit Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar ist. Bereits Generationen von Juristen haben sich mit Fragestellungen rund um die Schriftform beschäftigt und sind nun seit der Entscheidung des BGH, sogenannte Schriftformheilungsklauseln für unwirksam anzusehen, noch mehr in diese Themenstellung involviert.

Grabpflegekosten stellen keine Nachlassverbindlichkeiten dar

Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem die Erblasserin per Testament angeordnet hatte, dass ihr Grab über 20 Jahre zu pflegen sei. Im Zuge eines Pflichtteilsrechtsstreits stellte sich die Frage, inwieweit solche Grabpflegekosten im Rahmen der Berechnung des Pflichtteils relevante Nachlassverbindlichkeiten darstellten, insofern den Reinnachlass und damit auch den Pflichtteil mindern würden. Sowohl 1. Instanz als auch 2. Instanz wiesen das Ansinnen des pflichtteilsberechtigten Klägers ab, der mit seiner Revision beim BGH dann Erfolg hatte.

Auch bei dauerhafter Ausübungshinderung kann Verzicht auf Wohnrecht Schenkung sein

Eine klassische Gestaltungsvariante im Rahmen lebzeitiger Übergaben ist die Übertragung eines Grundstücks bei Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnungsrechts. Während der Nießbrauch unabhängig von der eigenen Nutzung den Ertrag dem Nießbraucher zuordnet, ist das Wohnungsrecht regelmäßig so ausgestaltet, dass es nur höchstpersönlich durch den Schenker ausgeübt werden kann. Ist die Ausübung dann nicht mehr möglich, z.B., weil der Schenker aus gesundheitlichen Gründen nicht im Haus verbleiben kann, werden in der Regel vertragliche Regelungen getroffen, was mit dem vorbehaltenen Recht dann passieren soll. Was passiert allerdings, wenn es an solchen Regelungen fehlt und der Schenker auf ein solches Wohnungsrecht dann aktiv verzichtet?

Genügt eine von der Betreuungsbehörde beglaubigte Vorsorgevollmacht für Grundstücksgeschäfte?

Grundsätzlich sind (Vorsorge-)Vollmachten formfrei wirksam. Schon zu Beweiszwecken wird allerdings ganz grundsätzlich eine schriftliche Abfassung empfohlen, da lediglich mündlich erteilte Vollmachten im Rechtsverkehr kaum einsatzfähig sind. Für bestimmte Geschäfte muss sogar eine strengere Form eingehalten werden, so z.B. für Grundstücksgeschäfte. Um hier einen Vollzug im Grundbuch zu erreichen, muss die Vollmacht gemäß § 29 GBO öffentlich, z.B. notariell beglaubigt (der Notar schaut bei der Unterschriftsleistung zu und bestätigt die Identität des die Unterschrift Leistenden) oder notariell beurkundet (der Notar verliest die gesamte Urkunde) sein. Der BGH hatte sich nunmehr der Frage zu beschäftigen, ob bei Forderung nach einer öffentlichen Beglaubigung eine Vorsorgevollmacht, die durch die Betreuungsbehörde beglaubigte ist, ausreicht. Im Ergebnis hatte dies bejaht.