Folgen der erfolgreichen Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses des WEG-Verwalters
Verwalterbestellungen werden oft und gerne angefochten; aber was passiert eigentlich mit den Rechtsgeschäften, die der bestellte Verwalter während seiner Amtszeit im Namen der WEG eingeht? Einigkeit besteht darin, dass eine Anfechtung immer Rückwirkung hat, damit dem Bestellungsbeschluss von Anfang an aufhebt. Der Verwalter verliert also rückwirkend seine Organstellung und die aus dieser Stellung folgenden Befugnisse. Der BGH stellte nun aber in einem aktuellen Urteil klar, wie sich dieser Wegfall der Organstellung auf die vom Verwalter initiierten Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen gegenüber Dritten auswirkt. Das Gericht (BGH (V. Zivilsenat), Versäumnisurteil vom 05.07.2019 - BGH Aktenzeichen V ZR 278/17) führte aus:
→ mehrLG Osnabrück: Zwangsbehandlung in bestimmten Fällen zulässig
Immer mehr setzt sich die Abfassung einer Patientenverfügung in der Praxis durch. In einer Patientenverfügung – nicht zu verwechseln mit der Vorsorgevollmacht – legt ein potentieller Patient für die Zukunft gegenüber Ärzten etc. fest, wie im medizinischen Notfall mit ihm verfahren werden soll. Das Landgericht Osnabrück hat sich nun mit Beschluss vom 10.01.2020 mit der Frage beschäftigt, ob eine Zwangsunterbringung auch dann möglich ist, wenn die betroffene Person in ihrer Patientenverfügung niederlegt, sie lehne medikamentöse Zwangsbehandlungen und Zwangseinweisungen ganz grundsätzlich ab.
→ mehrBetrugskarussell im Wohnungseigentum: Eigentümer haften für ihren Verwalter
Tatsächlich hätte man dadrauf auch ohne die Inanspruchnahme eines Gerichts kommen können: das Geld, das von einer WEG an eine andere WEG überwiesen wird, ohne dass der Überweisungsempfänger einen Anspruch darauf hat, muss zurückgezahlt werden. Das OLG Frankfurt (Urteil vom 19.9.2019, Aktenzeichen: 1 U 233/18) musste sich mit dieser kuriosen Frage beschäftigen. Was war passiert?
→ mehrErkenntnis des Tages: Stadt Fürth und Stadt Stein sind im Hinblick auf den Mietspiegel nicht vergleichbar
Vermieter sehen sich in der Praxis, ist keine Index Mieterhöhung vereinbart, oft vor der Frage, welcher Mietspiegel für die Erhöhung der Miete auf ortsübliche Niveau zugrundezulegen ist, wenn die Gemeinde, in der sich die Mietsache befindet, selbst keinen Mietspiegel herausgibt. Die Rechtsprechung lässt es in solchen Fällen grundsätzlich zu, dass der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen wird. Wann genau der Mietspiegel herangezogen werden kann – dies ist eine Frage des Einzelfalls und in der Praxis oftmals sehr schwer zu beurteilen. Nun hat ein Vermieter einer Wohnung in der Stadt Stein versucht, sein Mieterhöhungsverlangen auf Anpassung der Miete über den Mietspiegel der Stadt Fürth zu begründen. Dies ist misslungen.
→ mehrWer haftet für was nach Ableben des Mieters?
Der BGH hatte sich am 25.09.2019 mit der Frage zu beschäftigen, in welcher Höhe ein Erbe haftet, der es unterlassen hat, den Mietvertrag des Erblassers mit dem ihm als Erben zustehenden außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 564 S. 2 BGB zu kündigen. Der Vermieter hatte den Erben des Erblassers einerseits auf Zahlung der Mieten und Nachzahlung von Betriebskosten, andererseits auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, nachdem die Wohnung nicht zurückgegeben worden war. Um die eigene Haftung auf den Nachlass zu beschränken, hatte der Erbe Nachlassverwaltung beantragt, die angeordnet wurde.
→ mehrSchlüssel verloren - was dann?
Ist ein Mietverhältnis beendet und soll die Wohnung zurückgegeben werden, muss der Mieter an den Vermieter auch die vollständige Anzahl an Schlüsseln herausgeben, die er bei Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat einschließlich – im Einverständnis mit dem Vermieter oder durch diesen – nachgemachter Schlüssel. Was passiert allerdings, wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat? Insbesondere bei neuen Wohnanlagen sind sogenannte Schließanlagen eingebaut, d. h., der Verlust eines Schlüssels hat Auswirkung auf die Sicherheit der gesamten Wohnanlage.
→ mehrWo eine Erbschaft ausschlagen?
Am 18.08.2015 trat die Europäische Erbrechtsverordnung in Kraft und die bisherigen Vorschriften zu internationalen Erbfälle wurden reformiert. Für Sterbefälle vor diesem Zeitpunkt gilt weiterhin das alte Recht, für Sterbefälle danach ist das neue – aus europäischer Sicht vereinfachte und vereinheitlichte – Recht anwendbar. Das OLG München hatte sich nun am 03.09.2019 mit der Frage zu beschäftigen, ob nach einem deutschen Erblasser, der vor dem 17.08.2015 in der Schweiz verstorben war, die Ausschlagung wirksam in der Schweiz erklärt werden konnte.
→ mehrVon wegen rechtskräftig entschieden….
…… oder: die Grenzen der Rechtskraft. Denn genau dieser hatte der BGH in seinem Urteil vom 10.4.2019, Aktenzeichen: VIII ZR 12/18 nochmals genau dargelegt. Der dahinterstehende Fall kommt in der Praxis durchaus häufig vor: ein Mieter minderte über einen langen Zeitraum in Miete, weil die Mietsache Mängel behaftet war. Der damalige Vermieter klagte die Zahlung von Mieten ein, musste aber nach 2 Instanzen mit leeren Händen nach Hause gehen. Beide Instanzen entschieden rechtskräftig, dass die Miete wegen Mängeln gemindert sei und wiesen die auf Zahlung gerichtete Klage daher ab. Die Mängel wurden nicht beseitigt, der Vermieter wechselte jedoch, weil die Immobilie zwischenzeitlich verkauft wurde. Der neue Eigentümer kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich und wiederholte diverse Kündigungen im weiteren Prozess. Hatte das Landgericht die Räumungsklage noch unter Verweis auf die rechtskräftigen Urteile des Landgerichts abgewiesen, entschied der BGH nun, dass das Landgericht als Berufungsgericht die Rechtskraftwirkung verkannt habe.
→ mehrHOAI ist nicht weiter anwendbar
Mit einer viel beachteten Entscheidung des EuGH entschied dieser durch Urteil vom 4.7.2019 (Az.: C-377/17), dass die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI) gegen Europarecht verstoße. Aus den Feststellungen des Vertragsverstoßes resultiere für den verurteilten Mitgliedsstaat (Bundesrepublik Deutschland) die Pflicht, den Verstoß zu beenden. Das OLG Düsseldorf setzte sich nun mit den weiteren Konsequenzen dieser Entscheidung auseinander und kam zu dem Schluss, dass die gleiche Pflicht sämtliche Stellen des verurteilten Staates treffe, somit auch die Gerichte. Daraus folge, dass das Preisrahmenrecht der Architekten und Ingenieure nicht mehr angewendet werden dürfe (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17. September bei 1019, Aktenzeichen: 23 U 155/18).
→ mehrUmfang der Befugnisse des Beiratsvorsitzenden
Nach dem Gesetz ist Verwaltungsbeirat zur Einberufung einer Eigentümerversammlung unter bestimmten Bedingungen ermächtigt, § 24 Abs. 3 WEG. Aber ist er hierzu auch verpflichtet? Oder anders gefragt: kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats verklagt werden, wenn er sich weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen? Mit dieser Frage hat sich das AG Dortmund beschäftigt und mit Urteil vom 14.6.2019 (514 C 4/19) entschieden, dass aus dem Recht keine Pflicht folgt. Fehlt also ein Verwalter, so müssen die Eigentümer den Weg über das Gericht nehmen und einen Eigentümer ermächtigen lassen, zur Versammlung einzuladen.
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