Heizkosten sind vom Vermieter zu belegen

Der BGH hat sich in einer Grundsatzentscheidung (BGH 7.2.2018, VIII ZR 189/17) mit Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt.

Zum Hintergrund: im Rahmen der Betriebskostenabrechnung schuldet der Vermieter grundsätzlich nur die Darstellung der Gesamtkosten, den im Mietvertrag oder nach dem Gesetz geltenden Kostenverteilungsschlüssel und die sich daraus errechnende Einzelbelastung des Mieters. Nach Addition der Einzelpositionen sind dann noch die Vorauszahlungen abzuziehen, woraus sich das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung entweder als Guthaben oder Nachzahlung errechnet. Belege oder Kopien von Rechnungen muss er hingegen nicht unaufgefordert vorlegen. Der Mieter hat aber grundsätzlich einen Anspruch darauf, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege einzusehen. Unter bestimmten Umständen kann er auch vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm Kopien (gegen Kostenerstattung) per Post oder auf elektronischem Weg zuschickt. Die Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer kann der Mieter nach dem Urteil des BGH vom 7.2.2018 ebenfalls verlangen, um die Plausibilität der Werte zu überprüfen oder sonstige Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung auszuräumen.

Kann ein als „Vollmacht“ betiteltes Schriftstück ein Testament sein?

Testamente kommen in unterschiedlichsten Formen vor. Manch einer schreibt sein Testament in Gedichtform, manch einer auf einem Bierdeckel. Nun hatte sich das OLG Hamm mit der Frage zu beschäftigen, ob ein eigenhändig geschriebenes und unterschriebenes Schriftstück ein Testament sein kann, obwohl es den Titel „Vollmacht trägt“.

Können vom Erblasser nicht geltend gemachte Leibrentenzahlungsansprüche verjähren?

Im Rahmen von lebzeitigen Übertragungen, insbesondere auch Firmenübertragungen, behält sich der Übertragende häufig Leistungen vor wie Nießbrauch oder eine monatliche Leibrente. Werden die sich aus solchen Übergabeverträgen ergebenden Ansprüche nicht oder nicht vollständig erfüllt und verstirbt der Übertragende, gehören Ansprüche grundsätzlich zum Nachlass.

Kann sich der Zahlungsverpflichtete gegenüber dem Erben hinsichtlich solcher Ansprüche auf Verjährung berufen? Das OLG Hamm bejahte dies in seinem Urteil vom 24. 10. 2017.

Mietänderung aufgrund Indexänderung - welche Angaben muss der Vermieter machen?

Immer häufig ist in der Praxis eine Vereinbarung im Wohnraumvertrag anzutreffen, wonach eine Miete um den Kaufpreisschwund über Koppelung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland erhöht werden kann. Diese Form der Mietanpassung ist durch eine einfache Form der Berechnung vornehmbar, ohne dass in ihr wesentliches Streitpotenzial inne wohnt. Sie kann einseitig erklärt werden und ist, hat sich kein Rechenfehler eingeschlichen, unproblematisch durchsetzbar.

Was aber muss der Vermieter in seiner Erklärung angegeben?

Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum an einem Grundstück

Grundstücksnachbarn streiten darum, ob der Nachbar auf einem gemeinsamen Zugangsweg Pflanzkübel , eine Holzwand und Gartenmöbel so abstellen darf, als sie sich auf dem der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Bereich befinden. Die Kläger sind dabei Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagte Eigentümer des Nachbargrundstücks. Sowohl die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch der Beklagte nutzen den Zugangsweg gemeinsam, gesichert durch 2 Grunddienstbarkeiten. Die Kläger, die sich durch die aufgestellten Gegenstände behindert fühlen, erheben Unterlassungsklage gegen den Beklagten. In 1. und 2. Instanz wird die Klage abgewiesen; erst der BGH entscheidet in 3. Instanz zugunsten der Kläger (BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 45/17) .

Kein Kostenersatz für eigenmächtig vorgenommene Reparaturen am Gemeinschaftseigentum

Schwierigkeiten bereitet immer wieder die Abgrenzung, wo das Sondereigentum aufhört und das Gemeinschaftseigentum anfängt. In vielen Teilungserklärungen finden sich zudem „falsche“ Zuordnungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Denn zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile können nicht zum Sondereigentum erklärt werden, wohl aber umgekehrt. Der Versuch vieler Notare, dies dennoch zu versuchen, führen zu unwirksamen Klauseln. Was aber, wenn der Balkon ganz eindeutig im Gemeinschaftseigentum steht und die Fliesen auf dem Balkonboden gebrochen sind?  Außerdem war im vorliegenden Fall auch noch der Estrich beschädigt, sodass der Wasserabfluss auf dem Balkon nicht mehr gewährleistet war. Es drohten Schäden am Gebäude, die der Kläger dadurch abzuwenden versuchte, dass er in der Eigentümerversammlung die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber abstimmen ließ, wie die Schäden zu beseitigen seien. Zwar wurden in der Eigentümerversammlung Kostenvoranschläge diskutiert, eine Beschlussfassung erfolgte jedoch nicht. Der Betroffene Eigentümer nahm die Sache daraufhin selbst in die Hand und beauftragte einen Firma mit der Schadensbeseitigung. Anschließend verlangte er die Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese lehnt erwartungsgemäß eine Kostenübernahme ab, woraufhin der Eigentümer klagte. 

Der Streit um den Baum, der zur fristlosen Kündigung führte

Auf der Loggia einer gemieteten Wohnung pflanzt der Mieter einen Ahornbaum. Dem Vermieter gefällt das gar nicht und er fordert den Mieter zunächst auf, den Baum zu entfernen. Als dieser nicht reagiert, verklagt er ihn erfolgreich auf Entfernung des Baums nebst Erdreich und Wurzeln. Das Urteil wird rechtskräftig, doch der Mieter denkt gar nicht daran, den Baum zu fällen. Darüber erbost setzt ihm der Vermieter eine Frist zur Beseitigung und droht ihm eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung an.

Leicht verspätete Mietzahlungen rechfertigen Kündigung!

Das Mietverhältnis bestand seit 2011. Im Jahr 2013 kam es zu verspäteten Mietzahlungen und nicht unerheblichen Mietrückständen. Die Rückstände wurden über eine Ratenzahlungsvereinbarung zurückgezahlt, wobei der Mieter im Rahmen dieser Vereinbarung zusicherte, die Miete künftig fristgerecht bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Als es dann im Jahr 2015/2016 erneut zu verspäteten Zahlungen kam, mahnte der Vermieter dies ab. Er sei auf den pünktlichen Zahlungseingang angewiesen, weshalb auch nur wenige Tage Zahlungsverzug eine Pflichtverletzung des zugrunde liegenden Mietvertrages darstellen würden. Das Amtsgericht Fürth gab dem Vermieter Recht; die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters blieb erfolglos.

Betriebskostenabrechnung muss in gewissem Umfang auch Auskunft über haushaltsnahe Dienstleistungen enthalten

Was schuldet denn der Vermieter eigentlich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Wohnraum? Muss die Abrechnung auch Angaben dazu enthalten, die es dem Mieter erlauben, zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt die haushaltsnahen Dienstleistung in Abzug zu bringen?

Rücktritt vom Erbvertrag

Das Gesetz sieht mehreren Möglichkeiten vor, letztwillig zu verfügen. Hierbei muss unterschieden werden zwischen Verfügungen, die keine Bindungswirkung haben (z.B. ein Einzeltestament), und Verfügungen, die mit Bindungswirkung erstellt werden können, ohne dass die Bindungswirkung zwingend wäre. Eine solche bindende Verfügung von Todes wegen kann unter anderem ein Erbvertrag sein. Diese Erbvertrag ist dann grundsätzlich wie jeder andere Vertrag auch zwischen den Parteien, die ihn abschließen, bindend und kann nur im gesetzlich bzw. vertraglich zulässigen Rahmen einseitig „beendet“ werden.